建筑与房地产法律服务信息快报(第66期)

发布人:管理员          发布时间:2008-05-16

政 策 法 规

一、江苏省正式出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》
近日，江苏省政府召开新闻发布会，正式出台《省政府关于解决城市低收入家庭住房困难实施意见》。《意见》明确了我省解决城市低收入家庭住房困难工作的目标任务，提出到2008年底，对人均建筑面积l5平方米及以下、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭实现应保尽保，将廉租住房保障对象扩大到城市低收入家庭；到2009年底，城市低保无房家庭实现廉租住房实物配租；到20lO年底，全省筹集廉租住房不低于3.6万套，累计建设经济使用住房15万套以上，城市人均建筑面积10平方米以下的低保家庭全部实行廉租住房实物配租，基本完成重点片区危旧房改造和旧住宅区综合整治任务，基本实现低保家庭住得上廉租住房，低收入家庭住得起经济适用住房，新就业人员租得起住房。
此次《意见》的正式出台，有几大亮点值得关注。第一，确定省内各地区低收入家庭住房困难标准。首先要合理确定低收入家庭收入标准，原则上覆盖20%以上的城市家庭，科学制定住房困难标准和保障面积标准。确定了苏南和苏中地区城市低收入家庭住房困难标准为人均建筑面积不低于l5平方米；苏北城市2008年低保住房困难标准为人均建筑面积不低于15平方米，其他低收入家庭人均建筑面积不低于 12平方米，2010年人均建筑面积不低于15平方米。其次要落实廉租住房保障资金来源，省财政部门明确表示，今年要从土地出让收益中拿出10%用于廉租房和经济使用房的建设，为保障提供资金支持。第二，经适房供应对象为低收入住房困难家庭，面积控制在60平米左右。《意见》规定，经济适用房供应对象为城市低收入住房困难家庭，经济适用房套型面积控制在60平方米左右，并且严格经济适用房上市交易管理，已购经济适用住房取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》未满5年的不得转让，确需转让的，由住房保障主管部门按原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购；取得“两证”满5年的经济适用房转让，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款。第三，积极解决新就业人员住房问题。《意见》重点提出了要积极解决新就业人员住房问题。具体为，新就业人员住房补贴按月随工资一起发放，允许新就业人员提取住房公积金支付个人住房租金，建设一定数量的租赁型经济适用住房，以合理的租赁价格提供给具备条件的新就业人员租住。具体细则在进一步研究中。第四，加大限价商品房建设力度。限价商品住房按照普通商品住房进行建设，套型面积标准严格控制在90平方米以下，供应对象为城镇无房或人均住房面积较小的中等、中低收入家庭，一定时间内不得上市转让。第五，重点发展中低价位、中小套型住房。　从2008年起，省政府对市县人民政府解决城市低收入家庭住房困难工作实行目标管理。继续抓好房地产市场各项调控政策措施的落实，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，增加住房有效供应。城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下所占比重，必须达到年度开发建设总面积的 70%以上。

行 业 动 态

一、国土资源部：闲置土地处置将成今年土地督察重点
国土资源部近期下发《2008年国家土地督察重点工作安排的通知》，要求巩固百日行动成果，严防违规违法用地行为反弹。根据《通知》，今年国家土地督察将开展重点地区批而未供和闲置土地处置、土地出让制度实施、供地政策执行情况等督察。
根据《通知》，今年国家土地督察重点工作之一，将是督促地方政府逐案做好土地执法百日行动案件的后续处理工作，确保未批先用整体性处理意见落实到位。《通知》要求重点整改地区和典型案件整改查处到位，建立土地管理长效机制，巩固和扩大土地执法百日行动成果。按期完成对省、市百日行动工作总体评价。并且，继续加强对“以租代征”转用农用地问题的监督检查，遏制土地违规违法行为。
与此同时，今年国家土地督察还将积极参与对省级人民政府2007年耕地保护目标责任考核，根据考核结果开展对耕地保护突出问题的督察整改。
《通知》还要求，继续开展对擅自调整土地利用总体规划、非法占用耕地和基本农田进行非农建设、未批先用、违反土地供应政策、侵害群众利益等影响耕地保护和土地调控政策落实等突出问题的专项督察。并进一步完善对热点、难点问题和突发事件的快速反应机制。
另外，在创新督察工作机制方面，将抓紧起草《国家土地督察条例》，继续开展国家土地督察机构工作规范和业务制度建设。
据悉，今年国家土地督察将开展、建立与省级及计划单列市人民政府及其国土资源部门之间工作磋商机制的试点，以及开展督察专员驻省、自治区、直辖市和计划单列市工作制度试点，建立派驻工作规范等工作。

二、住房和城乡建设部将加强房地产调控职能
在城市交通管理职能划分给交通运输部后，住房和城乡建设部将新增哪些职能，成为外界关注的焦点。而在这次“三定”方案中，住房和城乡建设部的机构调整将本着“有增有减、总体平衡”的原则。据悉，住房和城乡建设部的“三定”方案可能在6月份左右批复。
住房与城乡建设部至少想在两方面职能得到强化：首先是加大该部门在房地产调控上的职能，房地产税收的制定可能是他们发挥作用的一个切入点。另外一个可能是，借此次“三定”方案，住房和城乡建设部的稽查办转为行政编制，扩大规划、建筑市场、房地产市场稽查执法权。

三、全国住宅工程质量责任险第一大单花落苏州
近日,我国首家专业责任险公司－长安保险与苏州市地产开发公司签定了保费规模达500多万元的住宅质量责任保险协议。这是我国民用住宅工程质量责任保险的第一单, 苏州市天辰花园二期精装修1522套房主成为首批住宅保险客户。
由开发商为业主买保险，引入保险机制化解住宅工程质量责任风险，开了我国住宅工程质量责任险先河。苏州地产公司开发承建的天辰花园总面积达21万平方米。此次承保的二期精装修住宅小区5万多平方米，保险费全部由房地产公司买单，每平方米保额达8000多元，总保额到达4.2亿元。
在房地产开发领域中，业主因住宅质量问题发生纠纷较多。建筑工程完工后，工程队一走了之，业主的寓厨房、卫生间、屋顶漏水等质量问题，投诉无门，给业主带来了诸多烦恼。而长安责任保险公司在协议中承诺:业主购买该小区住宅后,十年内凡是因住房主体建筑质量问题、五年内遇到屋顶漏水、三年内厨房、卫生间、窗户渗漏水等所产生的损失维修费用,由长安责任保险公司承担。

　　
理 论 研 讨

对商品房销售面积差异纠纷处理的探讨

（一）

陈靖枫

近年来，我国的房地产交易日趋活跃，但相应的立法却比较滞后，这使得有些房地产交易纠纷的处理缺乏依据，给人民法院处理案件带来了一定的困难。尤其是约定面积与实测面积之间发生差异的现象普遍存在，由此引发的商品房面积“缩水”纠纷已成为一个社会热点问题。因此，认真研究当前商品房面积差异的处理方法是十分必要的，这对于规范发展商的市场行为，维护消费者的合法权益，保障房地产市场的有序运行都具有重要的现实意义。
一、 商品房销售面积差异产生的原因
面积是房屋使用价值和交易价格的基础，但由于误差的客观存在性，房屋在施工和测量中产生误差是不可避免的，故商品房交易中约定的销售面积与房屋的实际面积之间必然会存在一定的差异。可是，目前出现的商品房销售面积差异处理纠纷中，误差却往往不是引起纠纷的主因。
由建设部颁布的《商品房销售管理办法》的第三十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”也就是说，商品房的面积应当以房地产行政主管部门确认登记的面积为准，这部分面积称为产权登记面积。但是在实践操作中，开发商在与消费者签订商品房买卖合同时，大多没有请有资质的测绘单位对商品房面积实施测绘，或者虽有测绘但测绘面积未经房管部门的审核确认。因此，排除测绘单位的技术原因后，商品房销售面积差异往往来源于开发商的自身行为，最常见的原因之一就是开发商在商品房建设过程中对房屋设计进行了变更。有的开发商为了牟取暴利，不仅擅自变更规划设计，甚至重复计算共有面积，人为地增大分摊系数。这样，在进行产权登记时，商品房买卖合同约定的面积就很可能与房管部门审核确认的面积发生差异。
二、有关商品房销售面积及其差异处理的规定存在的问题
（一）部分有关商品房面积的名称不统一
商品房面积的测绘是一项专业性极强的工作，而进行精确测绘的前提条件是必须保证各部分面积都有统一和确定的名称。可是，目前的法律法规以及规章制度却对某些同一的概念进行了不同的表述，当中最典型的例子之一就是对“分摊的共有建筑面积”的不一称谓。
《商品房销售管理办法》第十八条规定：“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成”。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第五条规定：“商品房按‘套’ 或‘单元’出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积”。另外，由建设部和国家工商行政管理局联合印发的《商品房买卖合同示范文本》中还有一个“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”的概念，后来建设部在《商品房销售管理办法暨商品房买卖合同示范文本指南》中才明确指出：“公共部位与公用房屋分摊建筑面积就是指分摊的共有建筑面积”。显然，“分摊的共有建筑面积”、“分摊的公用建筑面积”以及“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”指的是同一概念，就它们的实质内容而言，彼此间没有任何差异。一些别有用心的开发商便在这表述不一的名称上做起了文章，侵害消费者的合法权益。在一个真实案例中，开发商把公共部位与公用房屋分摊建筑面积解释为由“共有分摊面积”与“另有小区分摊”两部分建筑面积组成，将不应计入共有建筑面积的“另有小区分摊”部分也计入了销售面积。其实，公共部位与公用房屋分摊建筑面积与共有分摊面积本属同一概念，发展商的这种做法显然是违法的，但由于有关“共有建筑面积”的名称不统一，这使得开发商的伎俩极具迷惑性。
（二）多种计价方式让商品房面积差异处理纷繁复杂
《商品房销售管理办法》第十八条规定；“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。”也就是说，商品房的销售计价方式有以下三种：按套计价、按套内建筑面积计价和按建筑面积计价。三种计价方式各有个的优点，但不存在完美的计价方式，它们各自的缺陷也是明显的。就按套计价而言，其特点是计算简单、直观、便捷，使当事人双方易于结算房价款；其缺点则是房价款与面积数没有直接关系，难以解决房屋“面积缩水”问题。至于按套内建筑面积计价，其优点是概念内涵明确，独立性强，测量简便容易；但是由于按套内建筑面积计价的房价款与分摊的共有建筑面积没有直接关系，购房者对于这部分的面积差异很难主张权利。而按建筑面积计价的优点则是能保证商品房销售面积的完整性，可是在这种计价方式中，虽然套内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和（即商品房的销售面积）是固定的，但二者的比例却是可变的，如果发展商在保持房屋建筑面积不变的情况下通过虚增共有建筑面积来减少套内建筑面积，购房者就很难保障自己的权益了。
在目前的立法状况下，不同的计价方式会对商品房面积差异处理的结果产生不同的直接影响。多种计价方式并行虽然丰富了当事人的自主选择权，但也使房屋面积差异纠纷的处理变得复杂起来。同一种面积差异情形，因为计价方式的不同，处理的原则和结果也往往不同。计价方式的多样化增加了面积差异纠纷处理的复杂性，消费者在选择计价方式时很难预料到计价方式对面积差异处理的不同影响，在签订合同时往往因为无所适从而听任开发商的引导。不良的开发商则将引导变成误导，千方百计地让消费者选择对开发商自身有利的计价方式和面积差异处理方法。
（未完待续）