律协简报
建筑与房地产法律服务信息快报（第67期）
发布人:管理员 发布时间:2008-06-11
政 策 法 规
一、《违反土地管理规定行为处分办法》6月1日施行
中央纪委、监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部于5月29日联合公布《违反土地管理规定行为处分办法》，并决定自6月1日起施行。
近年来，违法用地、滥占耕地等违法违纪现象时有发生，土地管理形势依然严峻。据介绍，监察部和国土资源部共同制定的《关于违反土地管理规定行为行政处分暂行办法》（以下简称《暂行办法》）自2000年3月2日施行以来，发挥了重要作用，但随着形势的发展，土地执法实践反映出的问题日益增多，《暂行办法》已经不能完全适应形势的要求，需要进行修改、完善。为了加强土地管理，加大对违反土地管理规定行为的惩处力度，监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国行政监察法》、《中华人民共和国公务员法》、《行政机关公务员处分条例》及其他有关法律、行政法规，对《暂行办法》进行了修订。《处分办法》共24条，对应受处分的违反土地管理规定行为及其处分等作了明确规定。
《处分办法》的颁布实施，对于贯彻落实党的十七大精神，促进深入落实科学发展观，落实最严格的耕地保护制度，严肃惩处土地违法违纪行为，维护广大人民群众合法权益，坚守18亿亩耕地“红线”，具有重要意义。
二、中央分成土地有偿使用费稽查暂行办法出台
日前，财政部、国土资源部研究制定的《中央分成新增建设用地土地有偿使用费稽查暂行办法》出台。两部将不定期地开展稽查工作，被稽查单位存在虚报项目骗取资金等情况的，将被采取暂停或扣回拨款、核减或取消下一年度中央分成土地有偿使用费分配指标等措施。
稽查是指对中央分成新增土地有偿使用费的分配和使用进行的监督检查。财政部、国土资源部负责中央分成土地有偿使用费稽查的管理工作。具体稽查工作由财政部、国土资源部委托相关单位或有资质的中介机构承担。稽查工作的主要内容包括：土地有偿使用费分配情况，包括预算下达、资金拨付以及以项目形式将资金落实到规范范围和用途等；土地有偿使用费使用情况，包括支出内容和标准、财务核算、结余资金处置等；项目管理情况，包括项目法人制度、公告制度、招投标制度、合同管理制度、监理制度等执行情况，以及项目权属管理、档案管理情况；项目实施情况，包括项目立项、可行性研究、规划设计、施工进度、竣工验收和工程质量等；项目后期管护、绩效考核等。
稽查工作采取内业稽查和外业稽查相结合的办法进行，也可运用遥感技术、在线监测系统等手段对项目实施情况进行动态监测。
被稽查单位应积极配合稽查工作，按要求及时提供相关材料，如实反映情况，不得拒绝、阻碍和拖延稽查工作。财政部、国土资源部采取暂停或扣回拨款、核减或取消下一年度中央分成土地有偿使用费分配指标等措施的情况包括：被稽查单位存在虚报项目骗取资金的；截留、挤占、挪用土地有偿使用费的；未按规定范围、用途分配土地有偿使用费，未按规定将土地有偿使用费落实到项目的；未按规定的支出内容和标准使用土地有偿使用费的；未及时拨付土地有偿使用费，影响项目建设进度的；擅自变更项目建设地点和规模、调整规划设计和项目预算的；未落实项目法人制度、公告制度、招投标制度、合同管理制度、监理制度，以及工程质量存在严重问题的；其他违反有关法律法规和规章制度的。
行 业 动 态
一、江苏开始安装1000套援建安置房
近期，江苏省援建绵竹首批1000套过渡安置房开始安装。住房和城乡建设部召开紧急会议部署援建四川灾区过渡安置房任务后，江苏省建设厅迅速组织设计单位开展了过渡安置房设计，派员进行了现场察看和设计完善工作。
此次援建安置房的安装目标是全力以赴、严格要求、保质超量，不仅要完成住房安置任务，还要同步配套必要的学校、医疗等设施，让灾区人民尽可能住得舒适。
根据江苏省第一期援建方案，5月27日前江苏将向四川灾区绵竹市发送1.5万套活动板房（30万平方米），5月30日前全部运抵目的地。
二、去年全省住宅地价涨12.25% 南京地价仍第一
省国土资源厅近日公开发布了2007年度江苏城市地价动态监测成果，去年住宅用地平均地价为每平方米969元，比上年增长了12.25%，而当年全省商品住宅价格增幅为12.73%，两者走势基本一致。此外综合地价为每平方米932元，同比增长10.46%。两类地价涨幅均比2006年度有明显提高，分别增加了5.07和6.52个百分点。不过从波动趋势来看，去年地价增长较快主要是在上半年，受国家宏观调控影响，下半年涨幅已明显趋缓，预计今年地价水平将稳中有升。
此次监测报告表明：(1)苏南地价最高苏北增速最快。2007年度苏南、苏中、苏北三大区域的城市地价水平在地域空间上仍呈梯度分布，苏南地区的地价水平继续处于全省最高，苏中地价水平居中，苏北最低，三大区域综合地价分别为每平方米988元、858元和746元。
但从地价涨幅来看，苏北的增长率最高，为12.32%，与上年相比增加了5.66个百分点。其中商业、住宅的地价增长率分别为9.97%、15.60%。苏南地区地价综合增长率为10.22%，比2006年增加了5.08个百分点。苏中地区地价综合增长率最低，为9.96%。（2）南京地价仍居第一。从各省辖市地价水平来看，南京市商业、住宅、工业三类地价依然是全省最高，宿迁市三类地价均为最低。而从地价增长速度来看，商业用地涨幅最高和最低的分别为徐州市和无锡市，为15.13%和5.56%；住宅用地涨幅最高和最低的分别为徐州市和宿迁市，为18.73%和7.68%；工业用地涨幅最高和最低的分别为常州市和宿迁市，分别为31.35%和6.40%。对于普通老百姓最关心的市区地价，南京市区的商业、住宅用地地价均属全省最高；苏州市区的工业用地地价位居全省第一；宿迁市区的各用途地价水平均属全省最低。地价增长率方面，徐州市区的商业用地和住宅用地地价增长率分别为15.34%、19.47%，苏州市区的工业用地地价增长率为37.59%，分别位于三类用地涨幅首位。
去年地价上涨较快的原因，有关人士分析认为，受国家宏观调控影响，去年全省土地供应总量约30076公顷，同比减少48.67%。而城市化进程加快，又对土地资源产生巨大的需求。去年1-12月，全省房地产投资完成2515.86亿元，比上年同期增长31.9%，其中住宅投资完成1879.19亿元，同比增长31.8%，用地需求旺盛，势必导致土地供求关系紧张，促使城市地价水平的上涨。
不过，去年底房价的涨幅趋缓，部分区域还出现了降价风潮，相应的地价也出现了前涨后稳的态势。去年下半年相较于上半年，综合地价增长3.06%，涨幅比上半年下降4.12个百分点。从不同用途看，商业、住宅用地地价分别增长2.83%、3.94%，与上半年相比涨幅跌落将近一半。
相关人士还认为，今年房产用地涨幅将控制，08年我省城市地价水平将稳中有升。其中，房地产开发用地和其他经营性用地的地价上涨由于楼市的平稳发展和土地调控，将得到合理的控制。而随着耕地占用税标准上调，我省各地工业用地地价将保持一定增长趋势。
三、2008国家康居示范工程节能省地环保型住宅与住宅产业化技术创新大会在南京召开
“2008国家康居示范工程节能省地环保型住宅与住宅产业化技术创新大会”近日在南京钟山宾馆召开。本次会议的主题是推动住宅技术创新、技术应用，促进住宅产业节能减排，引导节能省地环保型住宅发展。同时，本次大会还为国家住宅产业化基地、优秀论文和省地节能环保型住宅国家康居示范工程进行了授牌和颁奖。来自全国各省建设主管部门的领导、知名开发商及企业代表共600多人参加了会议。
理 论 研 讨
对商品房销售面积差异纠纷处理的探讨
（二）
陈靖枫
二、有关商品房销售面积及其差异处理的规定存在的问题
（三）商品房买卖合同的设计存在漏洞，有欠公平
为了规范商品房的市场交易，建设部和国家工商行政管理局联合印发了《商品房买卖合同示范文本》（以下简称《示范文本》）。如今，《示范文本》在全国范围内已经得到广泛推行和使用，有的地区的房地产行政主管部门还将使用《示范文本》签订商品房买卖合同作为房屋产权登记备案的前提条件。《示范文本》的颁布确实对规范商品房销售行为起到了不小的作用，在一定程度上减少了商品房买卖合同纠纷，保护了当事人的合法权益，并且促进了住房消费的发展。不过，《示范文本》并非十分完善，其设计上的漏洞给了发展商“钻空子”的机会。
第一，《示范文本》的设计思路过于理想化，没有充分考虑到当事人双方所处地位和知识结构的重大差异。《示范文本》的设计是建立在买卖双方地位平等的基础上的，旨在避免因合同缺款少项和当事人意思表示不真实、不确切而出现显失公平和违法条款。可以说，《示范文本》在理论上对当事人而言还是比较公平。但是，现实并不是理论，一般的消费者与拥有雄厚资产和充足房地产专业知识的开发商之间，存在着巨大差距，当事人双方的经济实力和知识结构间的重大差异导致了他们地位的严重不平等。虽然《示范文本》对消费者而言不属于格式合同，但在签订商品房买卖合同时，购房者拿到的合同一般都是经过发展商事先选择好或者修改的，除了一些不会触动到开发商既得利益的事项，消费者几乎没有机会与开发商进一步协商的余地。因此，理论上公平的合同，却很难在实践中充分地保护消费者的权益。例如，《示范文本》没有对“建筑面积”、“套内建筑面积”、“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”、“套”、“套内”等一系列专业名词作和术语作任何解释，可见，《示范文本》的设计者是在确信买卖双方都充分理解这些用词的基础上才使用它们的。作为房地产开发业务的专门企业，开发商对业内的专业名词和术语必然十分熟悉，加之他们长期接触并使用《示范文本》，对当中的条款内容也不可能陌生；可是，作为普通老百姓的消费者，要完全理解这些专业名词和术语的内涵是相当困难的，而依靠开发商在双方签订合同时给他们解释清楚更是非常不现实和不可靠的。因此，《示范文本》理想化的公平恰恰导致了现实中的不公平。
第二，《示范文本》条款设计中的技术漏洞让不良发展商谋取私利有了可乘之机。笔者选取《示范文本》中最典型的两处技术漏洞加以说明：
1、《示范文本》的“商品房买卖合同说明”部分对合同的签订事项作了一系列的说明和要求，可是却没有明确在没有按这些说明和要求签订合同的情况下如何认定条款的效力和含义。这样，发展商就有可能故意不按说明要求办事，有目的地留空合同条款，甚至以另行约定为由拒绝适用对己方不利的条款，当发生面积差异纠纷时，受害的往往还是消费者。
2、《示范文本》的附件二是“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”，这部分内容是由开发商自己填写的。根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第八条的规定，公用建筑面积（根据前文所述，公用建筑面积等于公共部位与公用房屋分摊建筑面积）的构成应当是确定的，为什么《示范文本》要将已经确定的内容留作空白而由开发商填写呢？这样做无异于合法地赋予了开发商肆意分摊公用建筑面积的权利，极大地损害了消费者的权益。
第三，各地在适用《示范文本》时并非完全引用当中的条款，条款不一的地方可能会产生漏洞和冲突。例如，《广东省商品房买卖合同》的第四条“计价方式与价款”就没有采用《示范文本》有关三种计价方式的条款，其第一种计价方式是这样表述的：“该商品房属预售，按【套】【整层】出售，按【套内】【整层内】建筑面积计算，该商品房单价为（______币）每平方米______元，总金额（______币）______仟______佰______拾______万______仟______佰______拾______元______整。”根据文意，该条是将预售商品房的计价方式限定在“按套内建筑面积”和“按整层内建筑面积”计价两种选择内，可是法律并没有规定“按整层内建筑面积”计价这种商品房计价方式，如果当事人选用了该计价方式，或者对两种计价方式都没有明确约定，那么当面积发生差异时，当事人处理纠纷就很可能于法无据，各自的合法权益就得不到应有的保障。
（未完待续）