建筑与房地产法律服务2008年第13期（总第70期）

发布人:管理员          发布时间:2008-07-28

政 策 法 规
一、住房和城乡建设部发布《民用建筑节能信息公示办法》
日前，住房和城乡建设部发布《民用建筑节能信息公示办法》，要求从今年7月15日起，建设单位应在施工、销售现场张贴民用建筑节能信息，并将信息在房屋买卖合同、住宅质量保证书和使用说明书中载明。
办法还规定，房屋买卖合同应包括建筑节能专项内容，由当事人双方对节能性能、节能措施作出承诺性约定。住宅质量保证书应对节能措施的保修期作出明确规定，住宅使用说明书则应对围护结构保温工程的保护要求，门窗、采暖空调、通风照明等设施设备的使用注意事项作出明确规定。
同时，办法指出，施工现场公示时限是在获得建筑工程施工许可证后30日内至工程竣工验收合格；销售现场公示时限是销售之日起至销售结束。在建筑工程施工过程中变更建筑节能性能和节能措施的，建设单位应办妥设计变更手续。未按本办法规定公示建筑节能信息的，将根据《中华人民共和国节约能源法》的相关规定予以处罚。

    二、《民用建筑能效测评标识技术导则》（试行）发布
为建设资源节约型和环境友好型社会，大力发展节能省地型居住和公共建筑，缓解我国能源短缺与社会经济发展的矛盾，推行民用建筑能效测评标识，并做好试点工作，住房和城乡建设部组织有关专家编制了《民用建筑能效测评标识技术导则》（试行），并于近日下发。
中国建筑科学研究院为导则的主编单位，并负责具体技术内容的解释。导则的主要内容包括：总则、术语、基本规定、标识程序、居住建筑能效理论值、公共建筑能效理论值、测评方法、居住建筑能效实测值、公共建筑能效实测值、建筑能效测评标识报告和附录。导则适用于新建居住和公共建筑以及实施节能改造后的既有建筑能效测评标识。实施节能改造前的既有建筑可参照执行。
根据导则，申请民用建筑能效测评标识的建筑必须符合国家现行有关强制性标准的规定。民用建筑能效测评标识除应符合本导则外，还应符合国家现行有关标准的规定。

行 业 动 态
一、七部门要求加强住房公积金管理
住房和城乡建设部等七部门日前发布的《关于开展加强住房公积金管理专项治理工作的实施意见》提出，加强住房公积金管理专项治理工作分为四个阶段进行。
意见提出，第一阶段由住房和城乡建设部、国务院纠风办、监察部、财政部、中国人民银行、审计署、银监会七部门组成全国加强住房公积金管理专项治理工作领导小组，负责协调研究专项治理工作的重大问题和制度建设。各省、自治区、直辖市成立相应工作机构，具体负责本地区专项治理工作；各设区城市专项治理工作由城市人民政府负责，市住房公积金管委会要协助当地政府做好专项治理工作。
第二阶段进行自查自纠、边查边改。各级住房公积金监管机构、设区城市公积金管委会和公积金中心等单位，要根据国家政策法规和本方案要求，制定自查自纠工作方案，明确工作任务、要求和措施。要认真查找问题，深入分析原因，边查边改。对普遍存在的政策性问题及其他重大问题要向上级监管部门报告；对查处的严重违纪违法案件要及时向全国专项治理办公室报告。
第三阶段进行监督检查、推进整改。各省、自治区、直辖市专项治理工作机构，要针对各地自查自纠情况和群众举报投诉反映的问题进行明察暗访，加强监督检查，帮助各地完善相关制度，堵塞管理漏洞；对存在的问题，要及时下达整改意见书，责令限期整改；对整改仍不合格的，要予以通报批评；对拒不整改或问题严重的，要追究相关责任人的责任。
第四阶段是总结分析、巩固成果阶段。各地区要通过专项治理工作，注意总结、推广住房公积金管理中好的做法和经验；针对查找出的问题，进一步健全、完善制度，逐步建立起加强住房公积金管理的长效机制。

二、南京住房保障新增两模式：共有产权、购房补贴
南京市政府近日公布了《南京市经济适用住房管理实施细则》和《南京市廉租住房保障实施细则》，并于7月1日起正式实施。这两份文件不仅扩大了享受住房保障人群范围，而且新增加了“购房补贴”和“申请共有产权”两种保障方式。
至此，依据两份细则的规定，南京市民享有的住房保障方式有如下五种：一是对符合条件的低收入住房困难家庭发放租赁补贴；二是逐步对低保住房困难家庭及其他特殊住房困难家庭实行实物配租；三是符合实物配租条件的家庭可以申请共有产权式的保障方式；四是对购买其他住房的低收入住房困难家庭发放购房补贴；五是对符合条件的家庭出售经济适用住房（已经实施）。上述五种方式中第三、第四种为新增方式，五种方式申购者只能选择其一。
方式一：发放租赁补贴。保障对象是低收入住房困难家庭。基本要求是城市低收入住房困难家庭；不愿意退出现住房；未领取保障性购房补贴。保障标准为，按人均建筑面积17平方米标准，不足部分低保人员每月每平方米补贴14元，其他人员每月每平方米补贴10元，每户每月补贴金额不足150元的补足至150元，1人无房户每月按300元发放；对于符合实物配租条件自愿放弃实物配租选择租赁补贴保障方式的，在此基础上上浮20%计发补贴。
方式二：实物配租。保障对象是低保无房户、部分低收入特困家庭、部分低保住房困难家庭。保障标准为按照家庭人口，分别保障约40平方米（1-2人户）、约50平方米（3人及以上户）廉租住房。
方式三：申请共有产权。保障对象与实物配租的要求基本相同。这一创新保障方式，专门针对实物配租的廉租保障住户，适合已住进去的廉租房住户以及将来申请廉租房的困难家庭。一户家庭可先购买该廉租房的部分产权，但按照规定，必须一次性购买50％以上的产权。购买部分产权后，待经济条件改善后，该家庭只需支付政府所拥有产权的那部分租金。今后可买下整个产权。
方式四：保障性购房补贴。保障对象是部分低收入住房困难家庭。基本要求是城市低收入住房困难家庭；购买商品住房或二手住房。保障标准为对购买商品住房和二手住房，申请保障性购房补贴的低收入住房困难家庭，按现有住房与人均住房建筑面积17平方米之间的差额，每人每平方米补贴720元购房款。

理 论 研 讨
刍议不安抗辩权制度在商品房预售纠纷中的适用
（二）
作者：张智慧
一、不安抗辩权制度在商品房预售纠纷中的适用条件
（三）预购方有确切证据证明预售方在合同成立后丧失或可能丧失履行交房等义务
      1、预售方丧失或可能丧失履行交房义务的能力。财产显著减少是丧失履行合同义务能力的首要原因。在预售过程中导致预售方财产显著减少，难以正常履行合同的原因是多方面的。主观原因是预售方丧失信誉、乘建筑材料价格上扬、为牟取暴利，将原应交付给预购方的房屋转卖他人，或私自改变原定的房屋结构，偷工减料，缩小房屋面积，或在建筑材料价格下浮时，改变图纸，恶意扩大房屋面积，强迫预购方接受，或收取的预售房款不用于建房，迟迟不开工。预售方不能履行交付房屋的还有客观原因，诸如自然灾害如台风、地震等不可抗力的因素，国家行为如法律、政策的改变及地方政府对某一特定区域的规划变更等的情势变更因素。这些因素的存在均使合同不能正常履行。当然，如果预售方财产状况明显恶化，但对预购方仍有交房的履行能力，则预购方仍不能行使不安抗辩权。
      2、预售方不具备履行义务能力的事实发生在合同成立后的履行期限内。我国《合同法》并没有规定后履行方丧失或可能丧失履行能力应发生在何时，但笔者认为应发生在合同成立之后。就商品房预售纠纷来说，预购方若在与预售方签订合同前，就已知道预售方不具备履行交付房屋的能力，他可能会拒签合同，这时就是没有不安抗辩权也能保护自己的利益，如其明知预售方没有履行交房能力仍与之签订合同，则无行使不安抗辩权寻求保护的必要。如果其在签订合同之前不知预售方无履行义务能力，签订合同之后才发现，为维护无过错方的利益，其应享有不安抗辩权。合同的履行期限，应自预售合同所约定的义务开始履行之日起至截止履行日期止。
3、预购方对预售方履行不能的事实，负有举证责任。为防止不安抗辩权的滥用，防止预购方借口预售方不能履行合同行使不安抗辩权而中止履行自己本应先履行的义务，预购方必须举出预售方履行不能的确切证据，而不能凭自己的主观猜测，如果预购方不能举证或举证有误，应承担擅自中止合同履行的违约责任。同时，预购方行使不安抗辩权中止履行合同后，应及时通知预售方。虽然预购方行使不安抗辩权勿需获得预售方的同意，但是为了使预售方能采取相应的措施，预购方必须及时通知对方。如果预售方在合理的期限内为履行合同提供了相应的担保，则预购方应恢复履行支付房款的义务，不得行使不安抗辩权；如果预售方虽未提供担保，但经过努力恢复了履行能力，预购方也应恢复履行合同。
二、不安抗辩权制度在商品房预售纠纷中适用的后果
1、中止合同的履行。不安抗辩权的行使目的，在于排除合同成立以后，因后履行一方当事人不履行债务而给先履行一方当事人带来的不公平后果，当可能造成这种不公平后果的因素被清除后，则不安抗诉归于消灭，双方仍应继续履行原有合同。因此，不安抗辩权的行使产生的是暂时中止合同履行的法律效力。预购方在行使不安抗辩权时，只是预见对方可能将不履行，而对方尚未毁约，预购方亦只能暂时中止履行自己的付款义务，而不能直接解除合同。预购方在有权中止合同履行的同时，应及时通知对方，并给预售方合理的期限，使其恢复履行能力或提供适当的担保，这个合理期限以不超过30天为宜，通知的方式可以是口头的或是书面的。在合理期限内，预售方未提供担保也未恢复履行能力，要求预购房履行合同，预购方可予以拒绝。在预售方应预购方要求在合理期限内提供了担保，则不安抗辩权消灭，预购方应继续履行合同。
      2、解除合同和赔偿损失。预售方在接到中止履行的通知后，不提供担保或者提供的担保不适当，预购方可以解除合同，并可基于合同法关于预期违约的规定追究购售方的违约责任。我国不安抗辩权制度在赋予先履行方解约权的同时，并没有规定先履行方可以请求损害赔偿，这是一大缺憾，侵害了先履行方的合法权益，笔者认为应当赋予先履行方损害赔偿请求权，表现在商品房预售纠纷中，预购方的损害赔偿额应以预售方默示不履行交房等义务时的价格标准计算。
      应当注意的是不安抗辩权的成立无须对方当事人主观上是否存在过错，而造成预售方不能履行原因有很多，有违约的情形，也有情势变更的情形，因此在审判实践中还应注意根据实际情况变更合同的有关内容，排除不公平的结果，从而平衡双方当事人的利益，以维护法律关系的稳定性，不能因预售方在对自明显不利的情况不同意提供担保就机械地一概解除合同。
（全文完）

责任编辑：陆婷、王世杜

 江苏省律师协会建筑与房地产业务委员会编     2008年7月15日