建筑与房地产法律服务2008年第14期（总第71期）

发布人:管理员          发布时间:2008-08-12

政 策 法 规
    一、《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》出台
为进一步加强和规范建设用地增减挂钩试点工作，国土资源部日前下发了《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》。《办法》明确规定，挂钩试点工作应以落实科学发展观为统领，以保护耕地、保障农民土地权益为出发点，以改善农村生产生活条件、统筹城乡发展为目标，以优化用地结构和节约集约用地为重点。建新拆旧项目区选点布局应当举行听证、论证，严禁违背农民意愿，大拆大建。对于擅自扩大试点范围，突破下达周转指标规模的，将停止该省（区、市）的挂钩试点工作，并相应扣减年度用地指标。
《办法》指出，挂钩试点工作实行行政区域和项目区双层管理，以项目区为主体组织实施。项目区应在试点市、县行政辖区内设置，优先考虑城乡结合部地区；项目区内建新和拆旧地块要相对接近，便于实施和管理，并避让基本农田。项目区内建新地块总面积必须小于拆旧地块总面积，拆旧地块整理复垦耕地的数量、质量应高于建新占用耕地。拆旧地块整理的耕地面积，大于建新占用的耕地的，可用于建设占用耕地占补平衡。
项目区实施前，应当对建新拟占用的农用地和耕地进行面积测量和等级评定，并登记入册。挂钩周转指标从项目区整体审批实施至指标归还的期限一般不超过3年。项目区要制定分年度指标归还计划。
项目区实施过程中，涉及农用地或建设用地调整、互换，要得到集体经济组织和农民确认。涉及集体土地征收的，要实行告知、听证和确认，对集体和农民妥善给予补偿和安置。建新地块实行有偿供地所得收益，优先用于支持农村集体发展生产和农民改善生活条件。
市、县国土资源部门对挂钩试点工作要实行动态监管，每半年将试点进展情况向上级国土资源部门报告；省级国土资源部门应定期对本行政辖区试点工作进行检查指导，并于每年年底组织开展年度考核，考核情况报国土资源部备案。项目区竣工验收后，要在规定的时间内完成地籍调查和土地变更调查，明确地块界址，并依法办理土地变更登记手续。国土资源部定期对试点工作进行检查，对未能按计划及时归还指标的省（区、市），要限期整改，情节严重的，暂停挂钩试点工作。

行 业 动 态
    一、三部委联合制订全国廉租房工作计划
日前、财政部、住房和城乡建设部、国土资源部制订的《2008年廉租住房工作计划》已经发往各个省(市、区)。按照这份三部委联合签发的“计划”，2008年全国新增廉租住房保障户数将达到250万户，其中实物配租户数就达到40万户。这样，到2008年底，全国累计廉租住房保障户数将达到350万户。
对于廉租房建设保障，早在2007年底，财政部就有政策约束。这份2008年1月1日实施的《廉租住房保障资金管理办法》即严格规定了四大廉租住房保障资金来源。这四大资金来源包括：住房公积金增值收益部分；土地出让金中不少于10%的比例；市县财政预算安排；中央、省级财政预算安排的补助资金。以上四个来源构成了我国廉租房的资金链硬约束。
其中最受关注的就是土地出让金以及住房公积金用于增值的收益部分。2006年财政部曾会同原建设部、国土资源部发出通知，要求土地出让金净收益中的5%左右资金输血廉租房建设。根据国土资源部此前发布的《2007年全国国土资源公报》，2007年1-11月，全国土地出让总价款达到9130亿元，同比增长58.9%。此外，住房公积金增值收益部分也为廉租房的建设做出了重大的贡献，资料显示，近5年来住房公积金为廉租房建设提供了80亿元，其中2006年提供了20亿元，2007年提供了37亿元。

    二、国土资源部报告表明上半年全国地价大幅上涨
    近日，国土资源部法律中心的专家们完成了上半年全国土地市场情况分析报告。该报告表明，虽然上半年全国土地市场流拍事件不断，交易量下降，但是上半年全国地价仍然有一个比较大幅度的上涨。
国土资源部的报告汇总了全国主要城市房价和地价的半年变化情况，并针对性地进行了分析和提出了建议。但是各地情况差异比较大，深圳的地价和房价都出现了比较大幅度的下降，但是北方区域的一些二线城市，确实是“涨声一片”。调查显示，二季度河北省石家庄、唐山、秦皇岛三个重点调查城市的土地交易价格同比平均上涨8.5%。其中居住用地交易价格同比上涨8.3%，涨幅比上季回落1.4个百分点，工业用地交易价格同比上涨10.8%，涨幅较上季增5.9个百分点。这三个主要城市的地价变化有自己的独特原因，今年河北大部分城市都提出了宏大的城市改造建设计划，城市土地供应量大增，对当地的地价形成了冲击。即使如此，当地住宅用地仍然保持了8.3%的增幅。

    三、国土资源部：非法使用宅基地将不办理宅基地使用权登记
国土资源部有关负责人近日透露，为从根本上杜绝小产权房，城镇居民将不得在农村购买农民宅基地及其上建造的房屋，否则，将不予进行宅基地使用权登记。并且，按照国土资源部的安排，2009年底前，国土资源部将基本完成全国宅基地使用权登记发证工作，做到权属纠纷基本解决，农民合法使用的宅基地全部发证到户。
通过登记工作，可以有效规范农村住宅建设，防止乱占滥用耕地。因此，三类情形下宅基地使用权不予登记：一是按照法律规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不予受理。二是城镇居民不能在农村购买宅基地，不能在农民宅基上违法建造住宅，对城镇居民在农村购买宅基地和在宅基地上违法建造住宅，而申请宅基地使用权登记的，不予受理。三是对宅基地面积超过省（区、市）规定标准的，也要按有关规定依法处理。
此外，国土资源部还要求，要将宅基地使用权证书发放到农户手中，严禁以统一保管等各种名义扣留、延缓发放土地权利证书。

四、省房地产业发展与房地产市场调控联席会议办公室开展全省房地产市场运行情况调研
近日，省建设厅、发改委、国土资源厅、统计局、地税局、人民银行南京分行等省房地产业发展与房地产市场调控联席会议部分成员单位联络员等参加，对全省房地产市场运行情况进行了调研。
      本次调研主要内容包括：各城市2007年四季度以来房地产市场运行总体情况、主要特点、市场出现的新变化及其原因分析，今年下半年房地产市场走势及可能出现的问题和风险分析，对国家房地产市场调控政策及调控工作的意见与建议等；组织了3场房地产开发企业调研会，除调研了解上述内容外，还重点听取了开发企业2007年以来投资、项目土地储备、销售、资金和开发建设等具体运营情况的汇报，了解了市场出现新变化后企业运营出现的主要问题与困难及其应对措施等。
本次全省调研先后在无锡、泰州和连云港三地分别进行，每地进行了两个专场调研，一个是政府主管部门的调研会，一个是部分开发企业的调研会，全省共进行六个专场调研，听取30家房地产开发企业2007年以来运营情况的汇报。